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海、深圳等全国15个城市库存商品房数量和最近一个月来的成交量进行了统计，据此得出，在目前的成交量下，上述主要城市商品房现有库存需要约27个月才能消化　。而中国指数研究院表示，09年我国商品房供过于求的局面将更为严峻，主要城市消化可售量的周期均在10个月以上，如北京，按2007年比较火爆的销售速度需要消化16个月，按2008年的销售速度则需要消化24个月。若2009年市场仍延续2008年的态势，那么主要城市的销售速度不会有明显改善，房屋库存周期可能拉长。　一些地方政府还据此调减了2009年住宅用地计划和商品房建设计划。

根据以上分析，可以对中国城市住宅市场的供给和需求状况总体上作出以下基本判断：

1、当前的市场形势并不能得出市场“供大于求”的结论。

上文对总需求的预测中，近后5年内中国每年理论上的潜在住房需求在10……14亿平方米，而保持近年来的房地产投资规模和增长速度，今后5年内每年的城镇住房竣工面积至少在6……9亿平方米以上，因此粗略概算每年供需之间的差距在4…5亿平方米。而根据国家统计局2009年2月26日公布的《2008年国民经济和社会发展统计公报》，2008年全国城镇商品房屋竣工面积为58502万平方米，比上年下降，其中：住宅竣工面积为47750万平方米，比上年下降，商品房销售面积62089万平方米，比上年下降，其中：住宅55886万平方米，比上年下降。

所以，从中长期看，中国城市住宅市场的刚性需求旺盛，发展潜力巨大。如果政策得当，理论上的刚性需求能够转化成实际的购买力，市场将出现持续供需两旺的发展势头，甚至出现持续的供不应求的状态。

2、高房价是制约潜在需求向现实购买转化的“罪魁祸首”。

之所以出现成交低迷，主要是由于近年来房价上涨过快制约了理论需求向实际需求的转化，一部分高端市场拉高了平均房价，但另一部分中端市场由于房价过高，成交量从2006年下半年以后逐年萎缩，居民改善性住房需求被高房价所侵蚀，不利于市场的健康发展。假定房价回到2003年底或2004年的水平，则成交量会显著放大。再次，市场结构性失衡也严重制约了市场交易的活跃。近年来，在保持较快的供给增长的同时，真正适合中等收入及中低收入家庭，中低价位中小户型的住宅供给严重不足。

3、现行的房地产金融政策抑制了潜在需求向实际有效需求的转化。

近年来，国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设，07年以来，中央政府在调整住房供给的同时已经采取了直接打压住房消费的手段，在经过多次加息后，12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。这至少折射出政府宏观调控的两个政策导向：一是中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求，坚决抑制住房的投资需求和过渡消费；二是中央政府认同的居民合理住房需求的标准是：（1）房屋用途为居民自用；（2）每个家庭限购一套；

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居民实际购房能力明显下降（1）

按照我国现行的多渠道住宅供应体系，按照住宅类型不同，住宅市场包括：商品房市场和保障性住房市场。商品房市场既包括别墅、公寓等高档商品房，也包括普通住宅，而保障性住房主要指经济适用房和廉租房，近年来，各地为抑制房价，建设了一大批“两限房”，这是一种政府限定房屋销售价格，限定购买群体的政策性商品房。根据交易方式的不同，住宅市场包括：租赁市场和住宅买卖市场。

本节将通过对中国城镇居民