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控总量调结构，重建住房市场体系

经过20多年的改革和发展，当前，我国多渠道的住房供给体系已经基本建立，完整的住房供应体系的结构见下图。但市场存在严重的结构性失衡，本书第5章对失衡的特征、表现形式、内在根源进行了分析。

解决中国城市住宅市场结构性失衡，构建科学合理的住房市场体系关键在于“控总量、调结构”，一是必须制定科学合理的住房供需计划，保持适度的住宅投资增长的规模，确保供需的总体均衡，形成成熟稳定的房价机制；二是着力调整结构，构建两个市场，即商品房市场和保障类住房市场；三是完善多种消费方式，即：构建购买和租赁并重，实物分配和货币补贴并存的多种消费方式。

构建科学合理的住房供需计划

当前，住宅产业政策调整的着力点在于继续做好以下三个方面的工作：

必须加强对中国住宅市场的供需总量、结构和空间分布情况及其变化规律的研究和把握，实事求评估政府解决住房问题的能力，制定科学合理的住房产业发展中长期战略规划，统筹安排年度供需计划，保持供需总量的基本平衡，构建长期稳定的房价机制，积极稳妥推进住宅产业的持续健康发展。当前我国住宅产业供给的合理规模在每年的城镇住房竣工面积至少在6……9亿平方米以上。要完成这一目标就要求城镇房地产固定投资投资控制在年均增长15％的速度。

要抓紧重构和形成两个市场，即：保障类住房市场和商品房市场。保障性住房的建设必须由政府主导，加快推进，商品房市场要完全放开，充分发挥市场机制的作用。通过实施不同的建设计划和管理政策，包括：不同建设规模和指标控制、不同的消费和转让流通政策、不同的金融政策、不同的税收政策、不同的物业管理，真正重构两类市场的本质差异，形成各自独立的市场体系、各自的价格形成及波动机制，构建全新的市场格局。

一是保障类住房和商品房之间的比例结构；二是经济适用房与廉租房之间的比例结构；三是住房建设和消费中“租”与“售”的比例关系。经过测算我们拟对中国大城市和特大型城市较合理的比例提出建议是：一是保障性住房占到全部住宅总量的40％左右，覆盖中等收入以下（中低收入和低收入）家庭，商品房占到总量的60％左右，主要针对中高及以上收入家庭。二是逐步将廉租房的覆盖范围扩大到最低收入家庭，占总数的10％的水平。三是倡导一部分超过廉租房政策条件，但又没有经济能力购买经济适用房的居民可以享受政策性租赁房，而那些超过经济适用房购买条件，但又无力商品房的居民可以通过市场购买两限房，或者暂时租用商品房。四是住宅租、售市场比例逐步调整到40％比60％甚至更高的比例。住房市场将逐步由增量市场交易为主，过度到以存量房市场交易主体。具体情况如下表：

当然，从地区差异来看，受地方财政实力的影响，对于不同的地区，要达到这一目标是比较困难的，但必须解决最基本的住房保障要求，在这一问题上，政府要认真研究确保资金来源，中央政府也要在财政转移支付上加大力度。

大力发展存量住房市场

房地产业真正成熟的标志是存量房交易占市场主导，这一比率在欧美达到了80％－90％，而目前我国这一比例还不到50％。当前，我国存量房市场的发展严重滞后于现实的需要。

当前制约房地产存量市场发展的原因很多，也很复杂，各地区之间差异也较大。但比较普遍和共性的原因主要包括：一是社会诚信缺失，交易对象之间互相缺乏必要的诚信，使二手房交易的成功率低，成交成本高，无故违约，时有发生；二是中介机构行为不规范；三是政府对市场监管力度不够；四是市场信息不对