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斯托克顿开创了所谓“忍者”（NINJA）按揭的早期发展，也就是贷款给无收入、无工作、无资产的“三无”人员。这是那些身材健美、皮肤晒成古铜色的按揭销售员与房产开发商沆瀣一气的人间天堂。他们用大巴一车一车运来潜在客户，数以百计的人为了逃避旧金山湾区难以置信的房价跑到东边，在斯托克顿发现了希望和避难所：那里一栋全新的四居室独栋屋仅售23万美元。

而且这些巧舌如簧的经纪人实际上是花钱让你买房。“忍者”按揭贷款对大多数荷包紧张的家庭来说简直就是个奇迹，因为这项贷款经常比房子本身的价值还要多10％。你只需在提供100％按揭的文件上签字，把富余的钱放进口袋里，搬进去住就行了。斯托克顿的人口在2000年到2005年之间每年增长5000人。

对按揭销售员来说，斯托克顿还有另一项附加“优势”：全美最高的文盲率。在他们的客户中，有半数甚至读不懂按揭贷款合同，更别提理解其中奥妙了。曾有人对合同的某一部分专门提出质疑，指出这里人为地把初始贷款利率调低到1％或2％，但是在不远的将来就会增加5倍甚至10倍，这会使贷款人根本还不起按揭。那些有时玩得过火的“健美运动员”（意指按揭推销员）将合同的这一部分称为“诱饵”，这个词会越来越频繁地出现在那年春天华尔街的笑话词典里。

第五章航道上的奇迹（2）

我应该指出，斯托克顿的笑话在雷曼大厦里的任何一次会议上都是禁区，并且从未……再说一遍，是从未……在会上被讲出来，而这些按揭部的家伙们还带着他们显示亏损的月度资产负债表大摇大摆地走进会议室。因为他们早已找到完美的反驳说辞：“我们赚了这么多钱是因为我们完全知道我们在做什么，也是因为美国房产市场一直走高。不是有时、不是经常、而是一直走高。那么，请你们做好自己的那一摊子事，把为公司挣大钱的活留给我们。”

麻烦的是，没人真正了解斯托克顿，只知道斯托克顿的人口已经逼近29万人，还有着一排排新建的房子。他们毁了芦笋田造越来越多的房子，根据我从一份财经杂志读到的报道，每天都有几吨重的精美宣传册塞进住户们的邮箱，阴谋给那些没有能力还按揭的人提供新按揭、再贷款或得到百万美元上限信用卡的机会。华尔街现在的笑话是，斯托克顿是美国唯一一个你得专门提出申请才能不得到不贷款的城市。根据《华尔街日报》的报道，当这些贷款人申请激活这些信用卡的时候，他们是借了另一笔贷款来偿还已经无力偿还的贷款。这是次贷的极乐世界，闻风而来的都是这等客户。《福布斯》杂志指出，当年在斯托克顿每10万居民里就有6750次犯罪。

我记得我读了这篇文章，并且好奇有多少罪犯得到了这种按揭贷款，这些按揭始于雷曼而终于某个日本或冰岛银行的账本上。没有什么证据能证明按揭收益会变糟或者房产价格会下跌，但是我的天呀，如果这一切真的发生，斯托克顿会被金融危机夷为平地。我猜想会有人和我持同样的观点，对这一切抱怀疑态度，但是要公开这么说就显得怪诞老土，更不用说会“政治不正确”了。

不管怎么说，我的担忧都有点杞人忧天，因为房产市场就是火爆不降。到2005年5月1日的12个月里，美国全国房产价格涨幅已经超过了前一年的增长记录，此刻的增长率是惊人的，并且还在一路攀升。而阳光地带各州的涨幅都超过了30％。佛罗里达高达33％