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1％至3％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。房价上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。二是针对房屋购买和出售时的差价，一些州政府专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。三是美国政府还实行差别化贷款政策。根据个人信用评级实行差别化贷款政策。四是政府还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如，规定住宅项目中，出售给准备所购房屋作为投资用的客户的比例最大不能超过总量的10％；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。

总体来看，在美国政府意识到房地产泡沫后，并没有采取严厉有效的调控措施，而寄希望于通过利率和税收的作用，通过市场这只无形的手自我调节。然而次贷危机的爆发终于导致了房地产泡沫的破灭。

2007年4月，美国第二大次级房贷公司——新世纪金融公司的破产就暴露了次级抵押债券的风险。从2007年8月开始，美联储和美国政府采取宏观经济政策对危机进行干预，主要包括：向市场注入数千亿美元流动性，调低基准利率和窗口贴现率，减税刺激经济等。

政府调控房价的国际经验与教训（2）

（1）降低利率。美联储于2007年9月18日决定将保持了14个月的联邦基金目标利率从下调至，这是美联储自2003年以来首次下调该利率。随着次贷危机影响的扩散，美联储连续降息，到2008年4月30日，美联储连续7次降低联邦基金利率至2％。

（2）贴现窗口重新启动。美联储于2007年8月17日宣布将贴现利率降低50个基点，即从降到。之前美联储对贴现利率与联邦基金利率的调整基本保持同步，二者之间一般维持100个基点的利差，本次单方面下调贴现利率后二者的利差缩小为50个基点。虽然美联储在信贷危机发生后一再降低贴现率至，但由于再贴现对市场有“告示作用”，许多商业银行大多不愿意通过贴现方式直接向美联储借款。

（3）短期贷款拍卖工具应运而生。美联储于2007年12月开始启用短期贷款拍卖工具以向面临流动性不足的商业银行提供资金。与公开市场业务相比，可参与短期贷款拍卖工具的金融机构更为广泛，作为贷款担保的债券种类也相对更多，从而有利于更为高效地为机构提供流动性；与贴现窗口相比，由于美联储不对外披露使用短期贷款拍卖工具的机构名称，从而较好地保护了参与机构的商业机密，加之短期贷款拍卖利率略低于贴现利率，因而受到急需短期资金的存款机构的欢迎。

（4）财政政策。美国国会议院于2008年1月24日公布了由美国政府提出的总成本达1500亿美元的经济刺激方案。主要内容是对个人和家庭进行税收减免，以及商业减税计划，允许企业可预支50％的资本性支出费用，并且拥有更长的时间来弥补以前的亏损，期限也由原来的两年提高至五年。

但这些政策并没有完全阻止危机的进一步发展和恶化。次贷危机逐步发展成为金融危机，并向西方发达国家和世界范围蔓延。

2008年8月，美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构大面积亏损。美国财政部和美联储被迫接管“两房”，以表明政府应对危机的决心。但接踵而来的是：总资产高达万亿美元的世界两大顶级投行雷曼兄弟和美林相继爆出问题，拥有158年历史的华尔街第四大投资银行雷曼兄弟公司9月15日向法庭提交破产保护申请，美国银行则宣布收购同样陷入困境的第三大投行美林公司。加上半年前卖