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联合颁布了《外商投资产业指导目录　2007年修订》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，还将“普通住宅地开发建设”从2004年修订的现行《目录》鼓励投资类别中删除。在信贷方面，07年央行数次加息，多次提高存款准备金，12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数，对二次购房实行差别的利率政策，提高了首付比例，并对房地产企业贷款和个人抵押按揭实行了更严格的管理。

07年8月份国务院主持召开了全国住宅工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，11月建设部等9部委颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，对住房保障的范围、保障方式、保障资金及房屋来源、申请和审核、监督管理等各个方面各个环节进行了明确的规定，建设部也于年底设置成立了住房保障与公积金监督管理司。

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问题与困惑

可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，出台政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，然而，住宅和房地产市场的一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决，到2007年三季度前，房价和地价持续上涨的情况普遍存在。

然而，2007年下半年美国爆发了次贷危机，并逐步演变成为全球性的金融风暴，带来国际国内宏观经济形势的深刻变化，2007年10月后，深圳、广东等城市和地区出现了房价下跌、交易量萎缩的现象，到2008年6月份以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象，部分地区和项目甚至出现了个人抵押贷款“断供”、购房人集体要求退房等现象，房地产企业普遍出现资金紧张、融资困难的局面。

自5月份以来，沈阳、西安、上海等15地陆续推出了针对房地产市场的一系列“救市”的做法，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。11月初国务院常务会议决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。12月17日*总理再次主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。2008年12月20日，国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）从六个方面进一步明确具体的措施，随后各地也纷纷出台了相应的政策。而进入2009年北京等城市和地区似乎开始出现市场回暖的迹象，但房价下跌的趋势仍在延续。

如何认识当前中国住宅市场出现的价格居高不下现象？房价主要是受哪些因素的影响和制约？深入、系统地研究房地产价格形成的机制和波动的内在规律，可以在一定程度上发现当前我国住宅市场存在的深层次问题，预测住宅市场的发展状况和价格波动的趋势，为建立健全符合中国国情的科学、完善的住宅市场体系，形成成熟稳定的价格形成长效机制提供依据。

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中国房地产市场泡沫之争（1）

2002年下半年，关于房地产业出现泡沫的舆论增多，声音越来越大，包括来自政府政策层的警告。有些专家认为，当前中国房地产的价值与其价格出现了严重的背离，房地产的价格在短期内急剧上升，房地产市场出现普遍的严重的投机现象，房地产投资在短期内出现大规模膨胀，房屋出现明显的空置。一些学者还根据发达国家的经验，用房地产价格收入比和空置率这两个