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1月1日至12月31日期间暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。上海等地也陆续开始对“限外”松绑。那么，“限外”松绑政策，会不会为外资基金伺机抄底国内房地产提供政策层面的支撑？在利好政策的推动下，外资可能只是在全球经济下滑时“稍作休息”，新一轮的楼市“外资潮”或许将尾随经济回暖悄然而至。

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“限外”政策的国际经验

对外资设限是与国际接轨的表现。处于经济安全角度考虑，出台针对外资炒房的暂行条例，保护国内刚起步的房地产业是很有必要的。同时，在经济全球化的今天，对外资设限，是与国际接轨的表现。

世界上许多国家出于国家安全等目的，综合运用外资、土地、金融、税收等多种手段，加强对外资流入房地产市场的管制，促进房地产市场健康发展。总体来看，这已成为国际上通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，187个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制。其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家还有不可自由兑换国家。

限制外资的动机主要有三个方面：

第一，防止土地资源对外流失。土地是不可再生性资源，由于考虑到土地资源的稀缺性，越南、保加利亚等国家禁止外国投资者购买土地。瑞士对外资购房要求审批非常严格，有时需要经过州和联邦两级政府批准。捷克、斯洛伐克、波兰仅允许外资购房用于与居民结婚、外交等自用性质。对外资购房的严格限制完全排除了外资投机性购房。

第二，保护公共利益和国家军事安全。出于公共利益考虑，新西兰对购买保护区内毗邻地区的外资须进行诚信审查。而为了保护国家安全，土耳其规定，外资在军事区、安全区和乡村不得购买房地产。阿根廷则规定外国投资者购买边境地区房地产需要国防部批准。

第三，防止外资炒作。泰国吸取亚洲金融危机教训，禁止外资流入房地产行业。澳大利亚、塞浦路斯、新西兰、波兰等国对外资购买房地产有面积限制。澳大利亚还规定外国公司不得购买住宅，除非该公司将此住宅作为其在澳工作的高级行政管理人员的住所。新加坡规定有特殊贡献的外国公司才被优先考虑允许购买房地产用于高级管理人员居住。印度规定，外资购买房产必须事先得到印度储备银行的批准，而且只限于购买住宅，一般不允许将租金收入或房屋出售后的收益部分汇出。

国外限制外资流入房地产市场，主要通过交易和汇兑环节进行。总体来看，由于交易环节处于买卖发生阶段、实际外汇资金转移之前，往往是管制的重点环节。汇兑环节作为实际外资资金流入或汇出的阶段，已伴随物权的变动，更多事后是作为管制的辅助环节。因此，绝大多数国家都在交易环节就有所限制，有的还把管制从交易环节延伸到兑换环节。此外，各国对居住用房的管制相对工商用途更加严格，对外国人比对侨民严格，对投机性购房比对自用房地产严格，且管制措施也有所不同、特色分明。

限制外资的管制方法一般可分为八类。

第一，限制外资投资或购买房地产的区域。例如，阿根廷、爱沙尼亚、墨西哥、巴基斯坦，新西兰、土耳其等国限制外资购买边界和海岸线附近的房地产。捷克禁止外资购买农林地。

第二，限制外资投资或购买房地产的面积。例如，塞浦路斯、新加坡、波兰规定，对外资购买超过一定面积、规模的房地产需要审批。

第三，限制外资投资或购买房地产的金额。如澳大利亚、保加利亚对外资购房超过一定金额有审批或报备的要求。

第四，限制投资者的身份。如捷克、波兰、丹麦以及斯洛伐克都