第16部分(第2/5 页)

提升和完善，城市交通、环境、大气污染和水污染的治理，以及城市市容市貌的改观，对外交往的进一步拓宽，带来人流、物流、资金流和信息流的增加和进一步通畅，提升了城市房地产的整体价值。

从北京市统计年鉴的数据来看，2001年以来，北京市房地产开发投资总额保持年均17％的增速，占固定资产投资的比重始终保持在50％左右，2001年到2007年，北京房地产开发投资比重为，2001年到2007年，北京市商品住宅竣工面积和销售面积都增长一倍以上，供求比始终保持在到之间，市场吸纳能力良好。商品住宅成交均价自2001年的4700元/平方米，上涨到2007年的12000元/平方米，7年之间增长了近3倍。亚奥区域内的住宅价格甚至从最初开盘的6000元/平方米，上涨到目前的20000－30000元/平方米。即便是在奥运后，在北京市住宅市场整体成交均价逐月回落的情况下，亚奥区域内的住宅价格并未出现明显下降。

奥运申办成功，直接带动了城北地区、奥运周边地区的地价和房价的快速上涨。在筹备过程中，随着城市基础设施的改善，轨道交通的发展，直接带动了轨道交通沿线地区，奥运场馆周边地区房地产市场的供需两旺，推动房价和地价的快速上涨；奥运推动相关产业的发展，带来从事相关产业人员的聚集和收入提高，改变了消费者结构，同时奥运带来大量外资和外地资金流入，刺激了外国人和外地人在京购房行为，推动了投资性购房市场和高端市场的发展。随着奥运的临近和成功举办，伴随着房价的快速上涨所带来的估值压力，持币观望的预期在上升，一些投机资金甚至选择了在奥运前撤离房地产市场。但另一方面看好奥运后北京经济社会发展的长线资金也在战略性布局，涉奥房地产并未出现明显降温。

奥运与北京房地产市场（2）

总结整个发展过程，呈现比较明显的发展轨迹：奥运预期引发对奥林匹克中心地区价值的重估；随着城市交通和基础设施的完善带来受益地区房地产价值重估；奥运场馆的陆续交付使用和奥运的成功举办拉升场馆周边的房地产价值；对奥运后的担忧诱发投机性资金的撤离，但看好北京未来长远发展的资金也在进行战略性布局。

奥运申办前，与许多大城市一样，决定北京市房地产价值第一是位置，其次是公共配套和周边环境，以及房屋的品质，包括户型、朝向、楼层、装修和设备标准等。然而，随着城际交通的高速化，区域经济一体化、城乡公共服务的均等化的推进，以及劳动保障、教育、文化、卫生等领域的改革推进，制约居民买房的传统因素，比如交通时间、交通成本、就医、上学等将可能不再是决定性因素，居民购房的选择空间将更加广阔。奥运的成功举办对城市房价空间结构的影响体现主要在几个层次：一是引发北京市与京津冀周边地区房价的结构和格局的变化；二是引发中心城区与新城和城郊区的价格格局的变化；三是带动奥林匹克中心区周边、场馆周边地区、重大交通等基础设施沿线地区的价值提升。

在普遍认同成功筹办和举办奥运对首都房地产市场产生了影响的同时，各界的对奥运因素的影响范围、时间周期、影响程度等认识并不统一，有学者认为这种影响是局部的，但也有学者认为，筹备和举办奥运的过程正是中国也包括北京经济社会处于持续快速发展的伟大历史机遇期，奥运因素也正是依托宏观经济的又好又快发展从局部的效应产生了对总体的全局的深远的影响。同样，对奥运后北京市的经济发展，特别是房地产市场的趋势在认识上也产生了一定的分歧。

一是国际经验说。持悲观态度的人认为，大部分奥运主办国尤其是主办城市都经历了经济衰退尤其是地产市场的不景气；从历史经验来看，世界上举