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与产品差异性，导致市场呈弱价格竞争特性，通过供大于求达到降价的政策是无效的。（3）住宅市场的信息不对称导致市场参与各方极具价格上涨偏好，市场呈现非理性混合均衡状态。政府应加大打击利用信息资源牟取暴利的力度。（4）针对住宅市场失灵现状，政府必须注重长效规制机制建设，建立住宅产业经济规制法律体系和组织架构，对住宅商品市场实行“二元”价格经济规制，以防止价格泡沫的生成。（5）必须通过立法和制度设计，构建面向中低收入者的住房分类供应制度，以解决住宅市场供给结构失衡等问题。（6）应构建基于特许开发权竞标的限价房两段式竞价经济规制，探索多种形式的限价房和保障性用房价格与费率经济规制方式，确保住宅建筑质量等。

吴群、高慧琼以南京市为例，探讨供求关系对商品住宅价格作用的机理。研究结果表明，土地供给、商品住宅投资与竣工面积等因素形成的商品住宅供给，与新增人口、城市拆改和改善居住条件等形成的商品住宅自住性需求和投资性需求比为，供求矛盾是拉动南京市商品住宅价格上涨的根源。供求关系是房价变化的主要因素和决定因素，房地产价格形成主要遵循非价值价格理论，生产成本（地价等）只是房地产价格的构成要素，对房地产价格的作用是有限的　。

在研究房价与地价的关系问题上，袁申燚、蔡明超主要利用Ganger因果检验分析上海的房价和地价之间的影响关系。实证结果表明，房价对地价有显著影响，地价对房价的影响并不明显　。曾向阳、张安录以武汉市为例，探讨地价与房价的因果关系。研究结果表明，在短期，武汉市房价与地价互为因果，其中地价是房价的Granger原因的程度更大；在长期，房价与地价之间没有显著的因果关系。冯邦彦、刘明通过Granger因果关系检验方法对1998…2005年间的“普通住宅销售价格指数”和“普通住宅用地交易价格指数”的季度数据进行实证分析，得出了房价上涨拉动地价提升的结论　。严金海采用四象限模型、Granger因果检验和误差修正模型等分析方法，从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式的转变对二者关系的影响进行的研究，并对进一步规范房地产市场秩序，理顺地价和房价形成机制等提出了政策建议。研究结果表明，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响；与协议出让方式相比，土地“招拍挂”出让通过促进土地市场的买方竞争、降低房地产增量市场的垄断性，在显化土地价格的同时，降低了地价对房价的影响程度　。　电子书　分享网站

房价理论（5）

城市土地储备制度是城市土地制度的一项创新，李品、李世平针对当前我国一些城市地价与房价大幅增涨这一社会现象，从实施土地储备制度入手，分析土地储备制度对我国房地产业发展的影响，并提出了完善土地储备制度的对策建议　。毛中根、林哲认为，以行政划拨和有偿使用为主的我国城市土地供应机制具有许多不足之处。实施土地收购储备制度有利于政府垄断土地一级市场，有利于政府对房地产市场的宏观调控从而保证房地产市场的健康发展。实施土地“招拍挂”出让制度后的一个事实是土地的价格上涨了，但高地价并不是高房价的全部原因　。

张小武、朱道林在分析我国土地出让制度变迁基础上，通过对土地招标、拍卖、挂牌出让制度实施以来沈阳地价、房价关系以及房地产开发利润的实证分析，表明：（1）土地“招拍挂”制度未引起地价上涨，也不是沈阳市房价上涨的原因；（2）政府收取的土地出让金占房价比例较低；（3）沈阳市房地产平均利润率较高，中高档商品住宅项目利润率高于普通商品住宅　。曲波则认为，近年来，征地费用和拆迁费用越来越高，加大了土地