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当前，中国住宅供给是否过量？未来的需求量到底有多大？又有多少理论需求可以转化成实际有效需求？需要如何实施宏观调控？本部分在研究中国住房市场现状的基础上，对未来住房需求量进行预测。本节将城市住房潜在需求量分为两部分：一是城市化和人口增长推动的住房需求；二是城镇居民改善性住房需求。主要指收入增长所带来的对居住水平提高的客观需求。

当然，影响住房市场需求的因素众多，变量关系错综复杂，给预测住房市场的需求增加了相当大的难度。以上测算也只是一个理论上的估计，与实际有效需求之间还有很大的差异。

一是在潜在住房需求中，改善型需求不仅占有相当比重，而且具有较大的需求弹性。这一部分需求能否转换为有效需求，以什么方式实现转换，既取决于居民现时的支付能力以及对未来的收入预期，也取决于与之相关的政策，比如首付比例、利率水平和按揭政策等。

二是城市化和人口增长所带来的住房需求也不一定能够全部转化为实际有效需求。比如部分城镇新居民（如进城农民和和刚工作的大学生）因经济能力所限，暂时只是潜在的而非现实的需求。

三是政策的改变，投资性需求被抑制。比如2003年以来的宏观调控政策极大地影响了投资性需求，住房市场的投机和炒房被有效限制，特别是2007年以来，央行多次加息和提高存款准备金率，并在12月份实行“第二套房”贷款政策，对改善性需求的释放形成极大的影响。

此外，对城市人口的预测是总人口的预测，没有细分不同年龄、层次、结构人群的购房需求；对住房需求量的预测用的是人均住房建筑面积的概念，这里面包括了商品房、经济适用房及廉租房等各类住房在内，随着我国住房制度和政策的进一步完善，城市普通商品住房的需求量可以根据住房总需求量按比例计算出来。这些因素也影响了测算的全面性。

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中国城镇住房供给总量模型与预测

住房市场供求机制是市场运行机制中的核心。住房市场供求关系的变化导致价格的涨落，反过来价格的涨落又刺激和抑制供给和需求。供求的相对均衡形成住房市场的均衡价格，与一般市场的供求关系不同，住房市场的供求关系具有不对称性。

第一，住房的不动产特点使得住房的供求关系具有明显的区域性特征。

第二，供给与需求的不平衡是绝对的。住宅供给的相对滞后性，由于住宅开发建设的周期较长，住宅的供应相对于住宅的需求显得落后。住宅需求的多样性，由于消费者经济承受能力的不同及其他因素的影响，造成了住宅需求的多样性和复杂性。

第三，供给与需求的平衡是相对的，具有时间维度和空间维度。从某一时期的整体来看，供求是一致的，但对于某一特定区位，供求的一致又较难实现。市场的最终作用结果是优化资源配置，供需不平衡的矛盾在市场的推动下最终形成一种均衡。

住房市场供需的均衡状态，是指住房商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。非均衡状态是指住房商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，一对不一致或者两者都不一致的经济状态。我国住房市场非均衡态表现为总量性供不应求、总量性供过于求、结构性供求失衡，总量在时间上均衡的同时区域性的不均衡四种状态。

近年来，中国房地产市场出现了高空置与高房价并存的奇怪现象，特别是2008年以来，出现了全国性的“价跌量减”的市场格局，住宅空置面积迅速提高。华远地产的老总任志强认为09年我国空置量会超过4亿平方米　，而中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中，对北京、上