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称；五是金融机构和金融政策对二手房交易的支持有限。

近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事*益、欺诈消费者事件时有发生。

2007年11月，媒体曝出深圳大型地产中介中天置业评估有限公司总裁蒋飞携上亿元巨款潜逃的消息，2007年12月初，北京颇具名气的地产中介公司“信一天”包括西三旗、清河、奥体东门、京广等店铺陆续关门闭店，2008年1月17日《京华时报》报道，中大恒基原老总刘益良因涉嫌寻衅滋事等罪名，已经被检察机关批捕。与刘益良同时被抓的还包括其弟弟刘永科（音）在内的10余名该公司高管。截至1月9日，中大恒基已关闭门店达三四十家。可见房地产中介机构的问题已经严重制约了存量房市场的发展。

解决中国城市住房结构性失衡就必须大力发展存量住房市场，搞活二手房交易，促进租赁市场发展。笔者认为，当务之急是做好以下几项工作：

是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。以美国为例，联邦有《美国商业法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完备有效的房地产中介服务业法规体系，包括一般代理法规、契约法规、各州的执照法、专业伦理法则、该州的相关法律等，其法律法规之完善、规定之详尽具体值得我们借鉴。我国香港地区通过了《地产代理条例》，全面监管地产中介代理业务的运作以保护消费者，由地产代理监管局负责巡查及代理服务的投诉。

要大力推动社会诚信体系的建立。加大对社会诚信的宣传力度，立法规范和建立公民、政府机关、社会组织的诚信体系，运用现代技术手段加强对社会诚信的管理，加大违法、违信的处罚力度，形成良好的社会氛围。

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要加强对中介行业的管理。

要严格市场准入制度。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。

要充分发挥行业协会的作用。许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，政府有关部门要加强对行业协会的指导，支持行业协会的发展，规范行业协会的行为，充分发挥行业协会的作用，特别是行业协会可配合对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

存量房交易管理最核心的是交易资金的安全，政府要建立强制性对交易资金管理的有效机制。如，早在2004年4月，北京市就规定房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务时，须通过指定银行代收、代付租金，并向其交纳不低于60万元的租赁代理保证金，这一政策有效地规范了房地产经纪机构和房地产经纪人行为，防止了房屋租赁交易活动中，利用委托人对专业知识和市场信息不了解，损害委托人的合法权益，谋取不正当利益的行为。2007年北京市建委又出台政策，实行房屋中介资金须分账户管理，即风险准备金、客户交