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入比的数据，其结论是如果能够有一套合理的统计准则，那么房价收入比的变化是评估居民购房能力的一个非常重要的指标。。　最好的txt下载网

房价收入比不适宜进行国际比较（2）

笔者认为，房价收入比计算公式是一个过于简化的模型，它暗含着不少假定条件。而一旦各个地区在这些假定条件上存在差异，则以房价收入比来衡量居民住房价格承受能力就显得不合适了。

从房价收入比角度探讨的购房能力是一种理论上的购房能力，其所表达的是在现有的收入和房价水平条件下居民是否“应该具有”住房购买能力及这种能力的大小，其比较也是理论购房能力大小的比较。这种概念与在现有的收入和房价水平条件下居民是否“实际具有”住房购买能力及这种能力的大小是有本质差别的。特别是在当前中国宏观经济持续快速发展，居民收入和结构发生快速变化，房地产市场正处于高速发展的周期，与发达国家成熟稳定的房地产市场比较，应用房价收入比衡量居民的住房支付能力，可能存在一些明显的低估，而另一些因素的影响又可能造成高估的可能。

第一，“房改房”与高自有率造成房价收入比的计算结果低估居民实际住房支付能力。

在计划体制下，住宅由单位统一建设统一分配。自1998年我国城市住房制度实行商品化、货币化改革以来，公房所有权开始出售给职工，一半以上的城市居民，在房改进程中用很低的价格购买了平均每套60m2左右的“房改”住宅。许多购置新房实际上是以旧换新，以小换大的住房条件改善。现行的把全部居民都按“白手起家”购买一套新房的方法计算出来的房价收入比，低估了居民的实际购房能力。如果这些已经拥有了房产的居民卖掉60m2的住宅再去买80m2的住宅，两者相减后计算出来的房价收入比就大概只有原来的1/3，也就是说从10~20倍降为3~6倍的水平，买房就不那么困难。正是因为这个原因，包宗华先生曾在其研究报告中建议房价收入比的计算公式应修正为：房价收入比=（市场平均房价一自有住房出售房价）/居民户均年收入。

第二，忽视二手房市场交易情况使房价收入比的计算结果低估居民实际住房支付能力。

国际上计算房价收人比要求房价包含各种类型的房屋，包括新房和存量房。而国内计算房价时只反映了新房的交易价格，由于在同一市场中，新房的交易价格一般要比旧房高，所以只考虑新房的价格会高估房价收入比。例如，美国每年新建的住房一般只占存量住房总量的~，每年有10％左右的存量房进入市场销售，新房旧房的比例一般在1：3，两者相加平均，市场住房平均售价就低了。我国的二手房市场发展相对滞后，市场交易量较小，与同一区域同一类型新房比较，房屋成交单价和总价可能较低，造成我国计算的房价收入比数值偏大。

第三，收入不均衡使房价收入比的计算结果对低收入群体高估和对高收入群体低估。　txt小说上传分享

房价收入比不适宜进行国际比较（3）

在一个经济发展比较成熟的国家；城镇居民的收入可划分为贫困、中等和富裕3个群体；分别占居民总数的20％、60％、20％。这样纺锥形的结构是稳定和谐的，因此联合国的研究报告采用中位值来反映住宅市场的发展状况，这主要是因为西方发达国家住宅市场比较稳定，中产阶级是市场的主要消费者和社会财富的主要占有者。房地产市场的总体运行状况可以用这一特定阶层的购买能力来反映，而房价收入比的中位值恰好反映了这一阶层的购房能力。

然而，在我国目前的居民收入呈现金字塔型，即低收入和中低收入人群偏多，在我国中等收入阶层还未充分发育，其收入水平、占有财富