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的比率，还是相当低的，高收入人群较少，但少数高收入的居民却掌握了较多的社会财富。世界银行的统计数据显示，我国的基尼系数在改革开放前为，2003年已达到，超过了国际公认的警戒线，2005年基尼系数已逼近7。　现行的房价收入比的计算方法，收入是社会平均收入，而房价是实际成交的均价，这就造成对低收入群体购房能力的高估和对高收入群体的低估。

第四，直接采用居民家庭年平均收入计算得到的房价收入比存在明显的偏差。

首先，在计算家庭年收入时，世界银行家庭收入的定义是各种税前收入，包括：工资、养老金、商业活动收入、租金收入和各项实物补贴等，而目前我国居民收入来源复杂，实际上一个家庭的收入不仅仅是工资，还有其它方面的收入，包括一定数量的金融资产，而政府目前还无法全面统计；其次，我国的隐性收入（灰色收入、*收入等）是现实存在的，而且数额也是较大的。南开大学曹振良教授曾经做过估算，其结论是“居民实际可支配收入要比统计收入高20％”，据此统计收入计算得到的房价收入比无疑要产生较大偏差；再次，经过20多年的改革开放，我国城市中个体业户、私营企业数以千万计，他们的收入一直没有定论，各种股份公司股东的收入基本没有纳入到家庭收入的统计范畴，其收入要高出一般职工工资数倍甚至几十倍；最后，我国在统计城镇居民人均收入时，通常用人均可支配收入来表示，即实际收入扣除个人所得税后的余额，而欧美等国家居民购房的一次性费用以及房屋持有过程中的一些费用，如按揭利息、物业管理费等等可以作为家庭所得税的税前抵扣项目，这就从一定程度上减低了购房人的经济负担。此外，发达国家具有比较完善的社会保障和救助体制，医疗卫生、文化教育等公共福利事业远高于中国的水平，也从一定程度上减低了购房人的经济负担。

第五，高储蓄率与亲情援助的力量会提高居民实际住房支付能力。

我国人民素有节俭的习惯，一向崇尚“高储蓄、低消费”，即使在收入水平不高的情况下储蓄率也一直保持着较高的水平，而且长期具有低收入高储蓄的特点。而我国传统习俗中一个极其重要的家庭观念就是父母为子女购置房产。现实中，父辈帮助子辈、孙辈买房及亲朋好友帮助购房是极其普遍的现象。商务部发布的《2006…2007年中国结婚市场发展调查报告》中指出，全国城镇结婚消费中，有的新人得到了父母们不同程度的财力支持，其中主要的就是买房子。在我国许多居民的当期家庭可支配收入可能不高，但由于代际财富积累、福利所得、政府的房屋拆迁补贴以及亲友资助等因素，其真实的购房能力可能相当强，比如高储蓄率与亲情援助的力量会提高住房支付能力。

总之，房价收入比从居民住房支付能力的角度可以从一定程度上衡量房价是否合理。但由于世界各国在住房制度、住房金融政策、经济发展阶段等各方面的差异，房价收入比指标不适宜进行国际比较。影响中国当前房价收入比的因素十分复杂。当前还没有一套科学的系统的完善的标准可以准确地评判居民的住房实际支付能力。

此外，“租售比”也不适宜进行国际比较。北京大学中国经济研究中心徐滇庆认为，在许多情况下，房价收入比和租售比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产市场是否出现了泡沫。如果仅采用当期的房价收入比和购租比作为指标，即使房地产市场处于正常状况，也可能被误认为过热。

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关于“空置率”的论争

2005年10月，众多媒体公布了一组所谓的“国家统计局最新数据”：到2005年10月末，全国商品房空置面积达亿平方米，其中商品住宅空置面积