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2007年6月28日在南京市最为繁华的湖南路上，一块商业用地以34832元/平方米的单价成为全国土地单价最高的地块；7月9日宁波雅戈尔置业有限公司以亿元的价格夺得杭州地块，楼面地价高达15712元/平方米，成为杭州地王；7月12日东莞塘厦大坪地块以亿成交花落万科，“东莞地王”就此诞生；7月24日，湖南长沙新河三角洲地块成功出让，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以总价92亿，高出挂牌底价将近翻了一番的高价夺得了本地块，楼面地价已达到3500元/平方米，长沙市07年上半年纯商品房均价为3278元/平方米，周边地区在售楼盘3000元/平方米的均价；8月3日恒大地产集团经过2个小时、700轮的激烈竞价，以亿元分别摘得位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块，成交价高出底价16亿元，“重庆地王”由此产生。

然而，到了2008年下半年，形势却急转直下，先是媒体盛传北辰长沙地块退地，然后是上市公司苏宁环球因为“上海地王”无法按时交地，导致退地，随后出现了北京、广州等多处土地流拍的现象。

房价与地价究竟是一种什么样的关系，似乎谁也说不清楚。

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开发成本和开发商导致了房价上涨吗（1）

从商品房的价格构成来看，房价主要由土地开发费用（含土地出让金、配套基础设施配套费、征地拆迁费等）建设成本、销售费用、税金、利润、其他费用等几项构成。据此分析，如果不是地价上涨导致房价上涨，那么是不是建设成本的提高导致了房价的上涨？亦或是开发商的利润暴涨，开发商抬高了房价？要不就是政府征收了过多的税费，政府是最大的利益主体？

1、开发成本导致了房价上涨吗

*在《资本论》中把商品价值分解为3个部分，分别是：物化成本、劳动成本和社会平均利润，其公式表示为：

W=C＋V＋M

其中，W代表商品价值；C和V分别代表固定资本（物化成本）与可变资本（劳动成本）；m表示剩余价值，即利润。

按照这个分析模式，房地产的成本构成就可分为固定资本（物化成本）与可变资本（劳动成本）两大部分。房地产的固定资本主要包括土地开发成本、建设成本、占用资金的利息成本等；而可变成本主要是指房地产的经营销售成本、建筑施工过程中工人的劳动工资以及前期的勘察设计费用、管理费用等。按照统计惯例，通常把房地产的固定成本和可变成本之和成为竣工房屋造价。通过比较竣工房屋造价与房地产销售价格的增长变动，可以确定二者的内在因果关联。

笔者对1994年以来《中国统计年鉴》的数据进行了整理，发现近年来各地商品房竣工房屋造价保持了平稳上涨，只是在2000年和2001年略有下降，但“造价售价比”指标却发生了变化。从区域位置上看，大部分省市的房屋销售价格和房屋竣工造价之比都在45％~65％之间波动，但经济越发达的城市这个比例在逐年变小，比如到2007年底北京为，上海，造价上涨的速度和幅度远小于房价上涨的速度与幅度。由此可见，成本的增加确会导致房价上涨，但绝非主要因素。

2、房地产暴利—社会争论的热点

大众百姓普遍直观地认同房地产是暴利行业。因为，改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。相应的这几年人们对房地产开发商的抨击不绝于耳，称他们“见利忘义”、“为富不仁”，甚至是“牟取暴利的奸商”。

但房地产开发商并不认同。华远集团总裁任志